房产交易价格写高精算法

当你做高房产交易价格时，请别忘了： 一，你有交易成本。 二，你拿到手的只有 70%！

一）引言

近来有许多朋友问我，在房产交易的时候，能否把价格写高。这样做有许多好处。 a. 减少首付 b. 获得贷款 c. 下次交易时，冲抵 20% 所得税

这是一个很好的想法。但是却不符合实际。最简单的一条，如果 Mark Up 如此美妙，为何市场上全面都是写低价格的？ 做高总价，其实是一件完全不可行的事。具体来说，自从 2006 年之后，就再没有可执行的价值。

因为初学者往往忘记了二件事情。其一，价格越高，契税越高。 其二，你到手的，并不是做高部分的 100%，而仅仅是 70% 其三，税是先付的。

二）算法

假设有一套 100W 的房子，进行交易。现在我有二个选择，一个是写高价格，直至 110W。一个是写低价格，写成 90W。 我们来描述一下这个算法。 我们需要二个参数。 首先，我们要知道你的「边际税率」是多少。 边际税率的意思，是你一套 100W 的房子，如果写成 101W，你要额外多交多少税。 最简单一点，你要交契税。如果你写高 1W，那么你要交 3% 也就是 300 元的额外契税。 按照中国目前的规章，除了契税之外，你还要交营业税。法律有多重情况，但除了「满五，且普通」这一种情况下。营业税都是 5.65%。也就是说，「边际」营业税有 0 和 5.65% 这二个选项。 假如你写高 1W 价格的话，你要额外再交 565 元营业税。 第三步是个人所得税。这也是这二天讨论的大热门所在。该税率的可能性为 0 和 20%。 和许多人理解的不一样。「边际中介费」为 0。因为无论你写高还是写低，中介一般都不会「额外」再多收你一分钱。 这样，我们第一个参数边际税率 X=契税+营业税+个人所得税，有以下八种可能： X=1.5% （契税 1.5%） X=3% （契税 3%） X=7.15% （契税 1.5%+营业税 5.65%） X=8.65% （契税 3%+营业税 5.65%） X=27.15% （契税 1.5%+营业税 5.65%+所得 20%） X=28.65% （契税 3%+营业税 5.65%+所得 20%） 然后，第二个参数，是贷款成数 Y。Y 有二个选择； Y=70% （第一套房） Y=40% （第二套房）

三）分析

这意味着什么呢。意味着假如我 100W 的房子，写高成 110W。 那么，我需要额外缴纳的税负是： 100000X 我能拿到的额外贷款是： 100000Y 然后，且慢！由于税负是要先交掉的。所以我真正「拿到手」的现金，是 100000Y-100000X

举一个实例。譬如在 2006 年，你买上海康城房子。当时的 X=3% 契税+5.65% 营业税+2% 个人所得税。X=10.65% 而第二套房，首付四成。Y=60%

这意味着，假如我把 100W 的房子，写高成 110W。那么； 我额外要交的税：10650 元。 我能获得的贷款：6 万元。 我实际获得的现金：49350 元。 这是什么概念呢。意味着我借了 49350 元，要还 60000 元，而且还要按六万元付 1.1 倍的利息。

在 Excel 中输入：A1=PMT(7.755%*1.1/12,360,-60000) B1=RATE(360,A1,-49350) C1=POWER(1+B1,12)-1 则 B1 代表月息，为 0.90% 左右。C1 代表年息=11.35% 说明你用写高总价的方法，获取贷款。则你这一步的操作，相当于一笔 11.35% 的高利贷。

按照以上算法，依次列算。则有下面的表格： 交易成本– 贷款成数— 实际利率表： 1.50% 3.00% 7.15% 8.65% 9.15% 10.65% 27.15% 28.65%

70% 5.92% 6.14% 6.78% 7.03% 7.11% 7.38% 11.31% 11.81%

40% 7.86% 8.31% 9.72% 10.31% 10.52% 11.18% 28.52% 32.81%

• 这个表格，第一套房是按照 85 折，第二套房是按照 1.1 倍利率计算的。 **2006 年时基准利率为 7.755%，现在为 6.55%，所以算出来会略有不同。

4）实战

现在我们来具体讲一讲这个表格的意思。 做高价格，申请额外贷款。其实是一件很胸闷的事情。 因为一般情况下，中国的房产交易税收，要占到总价 10% 左右。 而你的贷款乘数，最高也就贷 70%

这意味着什么，意味着「借 7 元，要付出 1 元好处费」！ 这是足以让绝大多数老派中国人吐血的。让你父亲母亲所有家人吐血的。 九出十三归；借七元，实际到手只有六元。而且还要按照 7 元的基础，付给银行利息。 对于绝大多数连银行按揭都害怕的父母，这简直是不敢想的。

即使对于专业人士，他们可以这样估算。6 元到 7 元，这是 16% 的差价。 而这个 16% 的差价，可以平摊到 30 年按揭中消化。 或者如上次我们说过的，「平均」借了 15 年。则每年折合利率提升 1%，也不是太难以忍受。

但各位值得注意的是，你很有可能在 2~3 年内提前还款，把房子抛掉！ 借七元得六元，虽然拉长了还可以。但如果你三五年内把房子抛掉，这笔成本就无法摊销。最终会让你疼得肉红。

至于第二套房再写高，那就是「借 4 元，付 1 元好处费」。这就更不可思议了。如此奇葩人士，暂时还从未见过。

五）逆向操作

还有一个值得一提的。是逆向操作。也即是「写低」。 数学是完全可逆推算的。逆操作的结果，相当于你获得一笔投资，相当于你买了理财产品。

这个理财产品的收益回报率，就是 7.38% 或者 11.18% 对于绝大多数普通老百姓来说，这个回报是吸引人的。 所以市面上最常见的，是尽可能地写低，以节约税。能写多低写多低。